目前有许多公司在筹备发行房地产数字证券，并声称数字证券的效率将优于私募股权基金以及房地产投资信托。

数字证券或证券代币是在区块链上以数字方式表示的可交易资产。代币可以代表房产份额、公司股份或公司债券股份。通过区块链应用，所有权信息可以以数字方式安全记录，随后数字证券可以在交易所进行交易。通过区块链应用，证券交易可以即时、安全地进行，减少对中间商的需求。

总部位于新加坡的Investacrowd正在打造一个数字证券交易平台。公司已与美国投资管理公司Muirfield达成合作，发行了一支房地产数字证券基金。该基金专注于美国房地产市场，是一支开放式机会型基金，所得利润将用于再投资以增加股票价值，这有别于以收益为目的的房地产投资信托。

发行数字证券基金的目的在于获得房地产投资信托的流动性以及私募股权基金的回报。第一太平戴维斯东南亚首席执行官Chris Marriott先生表示：“房地产私募股权基金需要大量的初始投资，二次交易非常有限且非常缓慢。而代币化基金应可改善流动性，相比传统基金也拥有定价优势。”

但也有障碍存在。“基金价值取决于相关的房地产，这就要求估值信息必须广泛公开，但这在私募股权房地产基金领域非常少见。” 与公开交易的房地产投资信托类似，数字证券基金和相关资产之间也可能出现价值不对等的情况。

还有一个问题：以数字形式交易从而流动性更好的私募股权基金，其产生的回报是否会与直接拥有房地产一致，还是会更接近于股票交易？这可能会影响机构投资者的积极性，因为这类投资者对流动性的关注度原本就不及散户投资者。

Marriott还指出，基金的投资机制并不是最关键的因素。“真正重要的因素是房地产及其管理商。”

这个市场仍处于早期阶段，但专有名词已经多次更新换代。不久之前有很多关于产权币的讨论，但由于比特币和其他加密货币广受诟病，数字证券已成为区块链技术推广的最新代言。

“距离数字证券真正进入房地产投资领域，我们还有很长的路要走，而且我不确定先行者能得到多少先发优势，”Marriott表示。“但这一板块值得关注。”