生命科学包括医药、生物技术、生物医药器械、基因组学等细分领域，是发达国家提高人口健康水平、延长人口寿命的重要工具。新冠疫苗的研发竞赛将辉瑞、阿斯利康等生命科学公司推到了聚光灯下。生命科学市场十分辽阔；德勤估测，到2024年全球处方药的总销售额将达到1.18万亿美元。除新冠防治以外，发达国家的人口老龄化问题也将助推生命科学产品需求持续增长。

生命科学房地产一般包含办公空间及实验室两部分，常被视为写字楼市场的小众细分板块，但其中用于制造用途的空间更接近工业性质。全球各地都有生命科学企业集群，但往往靠近领先的研究型大学，最具投资价值的生命科学房地产位于美国马赛诸塞州的剑桥市，当地顶级高校云集，功不可没。

黑石集团是生命科学房地产投资的领头羊；该集团在2020年对旗下的生物科技产业信托基金BioMed Realty进行了146亿美元的资本重组，并斥资34.5亿美元买下从布鲁克菲尔德资产管理公司手中买下资产包。此外，还有一支房地产投资信托及一些具有高科技实验室开发经验的开发商。2020年底有多笔交易达成，仅美国剑桥区域的投资成交额即超过50亿美元。

英国是除美国市场以外唯一拥有发达的生命科学房地产市场的国家。牛津、剑桥、伦敦“金三角”吸引了不少房地产投资者，包括黑石集团旗下的BioMed Realty。

亚太区的顶级大学不如美、英两国集中，但其在教育方面的成就日益显著，清华大学、北京大学双双跻身泰晤士高等教育全球大学排名前50强，分列第23位、第24位，新加坡国立大学、墨尔本大学、京都大学、昆士兰大学、东京大学、香港大学亦榜上有名。

第一太平戴维斯亚太区研究及咨询顾问部主管Simon Smith先生表示：“顶级大学及大学群是研究生命科学企业分布及增长点的重要指标。目前，这类企业使用的物业多由公共部门持有，但预期未来会出现投资及开发机会，还会出现将办公楼改造成生命科学设施的机会。”

临近国际名牌大学并不是生命科学企业走向成功的唯一路径。以韩国为例，作为亚洲领先的生命科学专利申请国之一，韩国正大力推进医药及医疗器械产业发展，计划到2030年将国际市场占比提升至目前水平的三倍。

印度是全球领先的医药制造国之一，生命科学发展机遇在这里得到最为清晰的呈现。目前印度生命科学产业的估值达到430亿美元。印度拥有若干医药、医疗器械、生物技术、生物医药产业集群。葛兰素史克、诺华、默克、罗氏、3M等跨国企业均在印度有所布局。印度政府为生命科学企业提供一系列优惠政策，允许外商在制药领域直接投资绿地项目（指跨国企业在当地投资建厂）。

第一太平戴维斯印度工业物业及物流部董事总经理N. Srinivas先生认为，“预期土地、生产设施、研发基地、定制设施将面临更多需求。生命科学日趋热门，很多国内外开发商都在评估这一领域的投资价值，作为资产多元化战略的备选。印度市场规模庞大，政策环境有利，且劳动力成本较低，将继续吸引境外医药企业入驻或扩张。”

拓展阅读：
Impacts on life sciences