亚太区诸多房地产市场的收益率已处于周期甚至历史低位，投资者被迫寻找拥有巨大运营潜力的资产来提升收益。

医疗保健本身是一个宽泛的领域，本文将专门讨论医院和诊所，不包含养老设施。当然这两类资产也存在重叠部分，因为一些养老设施也提供高端护理服务，从商业模式来看与医院更为接近。

亚太房地产协会APREA/GPR指数显示，医疗保健股在过去八年中跑赢大盘，尽管行情在2018年有所回落。医疗保健股五年平均收益率为9.4％，写字楼为2.1％，零售地产公司和房地产投资信托的收益率为7.8％。

亚太区两家最成熟的医疗保健资产基金分别是：新加坡的百汇生命产业信托，其在日本、新加坡和马来西亚的医疗保健资产价值18.6亿新元；先锋医疗产业信托，在新加坡、印度尼西亚和韩国拥有价值13.5亿新元的医院和疗养院。这两家新加坡房地产投资信托的共同优势在于由医院开发商发起。

百汇人寿旗下50项资产的平均加权租赁期在七年以上，但资产总值的一半以上集中在新加坡的三家医院。百汇生命产业信托与医院运营商签订主租赁协议，租期为15+15年，租金年增长率按居民消费价格指数加1％计算，从而保证稳定的长期收益。

日本和中国是具有最大开发潜力的亚洲国家。日本满足经济繁荣、人口迅速老龄化、规模化可能性这三大条件。预计到2025年，日本75岁以上人口将达到2,200万。

第一太平戴维斯日本研究及顾问咨询部主管Tetsuya Kaneko先生表示：“日本医院至今鲜有房地产投资者涉足，不过投资兴趣也在增加——日本房地产投资信托在2017年11月完成首笔收购。”

投资日本医院的一大障碍在于，日本医院多由其运营商所有，而很多运营商属于某医生名下，该医生由于拥有房地产资产可享受税收优惠。然而，随着需求增加以及日本医院升级需求，将有更多购买机会出现。

“为保持竞争力，医院运营商将需要为昂贵的重建和其他资本支出买单。运营商可选择将资产出售给运营稳定的大型房地产投资信托，市场可能会因此涌现出一批新机遇。”Kaneko先生说。

中国拥有全球规模最大的医疗保健市场；政府有志于升级居民医疗保健设施，服务于全国14亿人口。

一些国际医疗保健运营商已在中国设点，例如莱佛士医疗集团在2019年初在重庆开出位于中国首家莱佛士医院。莱佛士集团既是医院的所有者，也是运营商。

莱佛士医疗集团执行主席吕俊旸博士表示，中国开放医疗保健市场，为集团在中国城市的扩张提供了更多机会。“如今中国市场对于国际医院的运作更加熟悉，政策规范也越来越清晰，因此我们的扩张会更容易。”

中国第二家莱佛士医院今年将在上海开业，在华外籍人士以及本土富裕群体是集团在中国市场的重要战略定位。吕博士指出，目前许多在华外籍人士选择前往新加坡就医。

医疗保健地产不必局限于专建医疗设施。购物中心业主也开始关注医疗保健业务，有意将牙科诊所、美容整形顾问机构等引入旗下商场。

第一太平戴维斯亚太区研究部主管盛世民（Simon Smith）先生表示：“医疗保健领域的房地产投资者需要寻找实力型运营合作伙伴。如匹配成功，医疗保健地产将成为类似酒店的一类长期投资产品，吸引机构投资者关注。亚太市场的独特之处在于它既有发达市场也有新兴市场，医疗保健业务也种类繁多，能满足多元投资需求。”

拓展阅读：
Savills Japan Research – Healthcare