此次惊人举动乃以坚挺的市场基本面为支撑。

黑石集团近期宣布，拟以31.4亿澳元的价格收购澳大利亚Investa写字楼基金（IOF），每股价格5.25澳元。董事会一致建议股东对收购案投赞成票。澳大利亚房地产集团Dexus曾在2016年提出收购意向，但未能成交。此次黑石的竞购价约比Dexus高出逾5亿澳元，但市场传闻称，IOF或将继续等待出价更高的买家。

并非所有IOF投资者都支持这一提案。APN地产集团已表态称，将在8月投票表决时投出反对票。APN认为在悉尼、墨尔本写字楼市场扶摇直上的背景下，基金旗下资产还有隐藏价值有待发掘。

IOF在澳大利亚管理着价值40亿澳元的写字楼资产。若按黑石集团的出价计算，这些资产的加权平均资本化率将为5.55%。悉尼CBD与墨尔本资产的资本化率最高在5%，约比澳大利亚其他城市写字楼高100个基点。

据第一太平戴维斯测算，悉尼CBD与墨尔本的优质写字楼平均收益率分别为4.95%与5.2%，远远低于上轮峰值即2007年水平。墨尔本CBD写字楼均价约为每平方米10,000澳元，而2007年均价刚到6,000澳元。悉尼的写字楼均价逼近每平方米20,000澳元，而2007年才刚刚超过12,000澳元。

黑石集团看中的是悉尼与墨尔本写字楼市场的增长前景，这两个城市占基金资产总额的79%。其中，悉尼正迎来就业率上升、空置率下降的完美增长期，且从目前到2019年几乎没有新增供应入市。

截止2018年3月的12个月中，悉尼CBD甲级写字楼净实际租金上涨19.6%。新南威尔士州招聘广告数量达到23万，预示就业市场前景良好，将可支撑写字楼空间需求维持旺盛走势。

第一太平戴维斯澳大利亚资本策略部助理董事Shrabastee Mallik女士表示：“悉尼CBD写字楼收益率似已见底，但从当前的收益率差距以及租赁市场的积极走势来看，我们认为收益率还将进一步压缩。

Mallik女士还称，在过去12个月中，悉尼CBD乙级写字楼的投资热度与日俱增，资本价值增速已赶超甲级写字楼：甲级写字楼资本价值同比上涨14%，同期乙级写字楼增幅达到36.6%。

墨尔本的市场走势类似。第一太平戴维斯澳大利亚维多利亚州资本交易部董事Ben Parkinson先生说：“墨尔本缺乏可供投资的优质资产，使各级资产均面临较大涨租压力。2020年之前新增供应都将较为有限，因此未来数年还将延续当前的市场格局。

“墨尔本亦吸引了大量境外资本，与本土资本展开激烈竞争。”

拓展阅读：
Savills Research Briefing – Sydney CBD Office Q1 2018
Savills Research Briefing – Melbourne CBD Office Q1 2018