提到《江南style》可以说是家喻户晓，在Youtube的视频播放量超过30亿，殊不知江南也是首尔的一个主要商务区。

韩国美食、演艺以及流行音乐风靡亚洲市场，首尔自然而然成为热门旅游城市。此外，首尔作为韩国的金融中心，拥有强大金融服务产业的同时集聚众多本土大型集团企业，也因此受到投资者热捧。

首尔约有1,000万人口，都会区人口则多达2,500万，近为韩国总人口的一半。金融、制造、零售是首尔的三大支柱产业。宽带网速处于全球领先水平，公共区域均有无线网络覆盖。

首尔拥有三大商务区：中央商务区、汝矣岛商务区、江南商务区。中央商务区是首尔的核心商务区，历史最为悠久，企业构成丰富多元；这里还有韩国最具代表性的商圈——明洞。第一太平戴维斯数据显示，中央商务区写字楼空置率为16.7%，但近几个月来租金增势迅猛。

汝矣岛商务区位于汉江中的一座小岛，是金融、媒体公司的聚集地，韩国证券期货交易所即位于该商务区。近期汝矣岛商务区迎来一批外资企业，其中很多从其他区域迁入，成为首尔国际金融中心的新租户。首尔国际金融中心包含三幢写字楼、一家酒店以及一个购物中心。由AIG金融集团投资开发，现由Brookfield资产管理公司持有。市场仍在消化首尔国际金融中心的面积，2018年第一季度空置率为24.4%。

江南是技术及媒体公司集聚地，是首尔的富人区，同时也是首尔最稳定的写字楼板块。由于供应紧缺，空置率仅为4.1%。

第一太平戴维斯韩国研究部主管JoAnn Hong女士表示：“若采用租金报价，入住率按90%计算，则2018年第一季度优质写字楼平均资本化率为4.7%。如果考虑租户优惠以及实际入住率，实际资本化率应该不到4.7%。

3月末，五年期国债收益率上升至2.4%，约比优质写字楼资本化率低230个基点。韩国的贷款价值比一般在55%左右。”

受中韩外交僵持影响，2017年中国赴韩游客人数减半，严重冲击韩国酒店市场；同期来自其他亚洲国家的游客人数增加，使市场形势略有缓和。过去五年中，首尔酒店供应突飞猛涨，客房数量翻了一番达到48,600间。继历史性的美朝峰会之后，中韩关系如有改善，应可利好首尔酒店市场。据Hong女士估计，约有40-50家酒店由私募股权基金持有，随着基金趋于成熟，这些资产或在未来数年中进入市场寻找买家。

游客数量减少，首尔零售物业市场亦受冲击。2017年至2018年第一季度，租金持续下滑。明洞租金在第一季度下跌0.4%。

首尔物流业的市场地位已在近年内有所提升。投资者与开发商争购有限的现代化物流设施，同时投入开发更多物业。首尔都会区约有400个10,000平方米以上的物流中心。首尔电商发展迅速，约占当地零售总额的25%，预期将可支撑物流领域维持突出表现。

物流资产的资本化率在6-8%区间，比优质写字楼高出至少200个基点。

Hong女士还透露：“2017年活跃于首尔市场的境外投资者包括：M&G、摩根士丹利、光大保德信基金、SC Capital、黑石、太盟投资、Kendall Square、KKR、Angelo Gordon以及华平投资。”

拓展阅读： Savills Korea Research