其中一些地区起步低调，主要服务于后勤事务部门或创意产业的需求，而随着城市格局的演变，它们往往被打造成为新的中央商务区。

本期《前瞻》即对亚洲主要城市的一些新兴写字楼板块进行了考察。

东京：品川

品川邻近东京羽田机场和一些住宅区，近年来凭借租金优势，日益受到写字楼租户的欢迎。区内写字楼平均租金为每坪24,400日元，比核心板块Maranouchi低40％。第一太平戴维斯日本研究及咨询顾问部负责人Tetsuya

Kaneko先生表示：“东京中央五区交通便利的地段已无办公空间可租，因此租户越来越多地转向东京市中心以外板块。品川似乎成为需求外溢的主要受益者之一，近年来市场升温明显。

“从大田、世田谷等人气日益高涨的住宅区，还有川崎和横滨住宅区，都可以轻松地到达品川。”

上海：竹园

竹园位于浦东，原先是陆家嘴写字楼租户的后台事务部门聚集区，如今已迎来蜕变升级。

据第一太平戴维斯中国区研究部高级董事简可（James Macdonald）先生介绍，“如今很难明确区分新兴板块和事务部门办公区。随着城市的发展，这些板块也被纳入城市核心区，租金差距不断缩小。一些板块虽然离中心区较远，但不是事务部门办公区，而是政府规划的新的中央商务区。”

香港越秀房地产投资信托基金在竹园拥有一栋优质写字楼，该板块的空置率仅为10.3％，而全市空置率为18.5％。

首尔：圣水洞

有“首尔布鲁克林”之称的圣水洞曾是制鞋厂聚集地，现已成为潮人、艺术家和设计师向往的圣地。

第一太平戴维斯韩国研究、咨询及估值部董事JoAnn Hong女士表示：“圣水洞是个老工业区，如今朝着现代化商务区转变，聚集了一批联合办公品牌以及初创企业。一些较大型的综合体项目也在规划之中。”

今年初，韩国联合办公企业Fast Five在圣水洞设立第二个大型联合办公中心，占据11个楼层共计72,000平方英尺空间，租金优惠，主要面向具有强烈社会责任感的企业，此外还设有一个社会企业孵化器。

香港：黄竹坑

香港中环是全球租金最高的写字楼市场，供应亦十分紧缺，不过一些新兴板块为市场带来更多选择。

虽然名气最响的要属九龙东CBD2，但位于香港岛南侧、靠近香港仔的工业区黄竹坑则以更为新潮的姿态吸引着租户和投资者。这里的写字楼租金水平与九龙东相近，平均每平方英尺最高35港元上下，仅为中环的五分之一。

尽管工业建筑比较破旧，但黄竹坑的创意氛围要比九龙洞更加浓厚，拥有众多联合办公、私人厨房和时装企业。黄竹坑与中环的连接也更为便捷，搭乘地铁14分钟可达。

新加坡：巴耶利巴

巴耶利巴位于新加坡东部，被市区重建局定位为增长区、非中心商务区。 新加坡政府热衷于推动写字楼“去中心化”，以缓解中央商务区的基础设施压力。

巴耶利巴距离中央商务区和樟宜机场仅15分钟，对于跨国企业的吸引力已经开始凸显。例如，联实集团开发的综合体项目Paya Lebar Quarter已吸引IWG、PropertyGuru（东南亚最大房地产门户网站）和职总英康保险（NTUC Income）入驻。

新开发项目的写字楼租金为每平方英尺7至8新元，而滨海湾、莱佛士坊的写字楼租金分别为13.2新元、10.28新元。

拓展阅读：
第一太平戴维斯《亚太区投资季报》