第一太平戴维斯日本研究及咨询顾问部主管Tetsuya Kaneko先生称，2017年日本接待游客共计2,870万人次，同比增加19.3%，其中东京接待游客达1,350万人次，但未来增长空间或有限。

“东京成田机场与羽田机场的旅客吞吐量几乎已经达到设计负荷，应会抑制游客数量的增长。大阪的机场尚未达到设计负荷，且关西机场配有一个廉价航空专用航站楼，因此大阪非常有潜力成为新兴亚洲市场赴日游客的首选目的地。”

日本酒店市场在不断增长、不断成熟，这意味着东京、京都、大阪以外的非核心旅游城市也开始吸引游客关注。Tetsuya Kaneko表示，一些区域中心城市的旅游业同比增长显著。2019年日本橄榄球世界杯赛将在日本12个城市举行，势必会提振区域城市的旅游业。

这些承办城市多面临酒店供应紧缺或设施陈旧的问题。2012年一项调查显示，日本40%的酒店运营时间已超过30年。著名的旅游城市奈良（见上图）将在2020年迎来首家豪华酒店——JW万豪酒店。

日本酒店的投资者大多集中在经济型酒店板块。例如，瑞银集团计划在日本酒店市场投入4亿美元，主要投资有限服务式酒店。Tetsuya Kaneko认为，定位中高端甚至豪华酒店市场或许也能收获颇丰。

“东京的五星级酒店不到20家，（日本）很多城市甚至没有豪华酒店，即便有也已相当陈旧。”

来自共享公寓的威胁似乎已经烟消云散。日本民宿新法自2018年6月正式实施，新法在将爱彼迎（Airbnb）等民宿短租合法化的同时，要求房东对所有房源登记注册。已有数千家未经注册的日本民宿从爱彼迎网站下架。据称，各地方当局正在对民宿进行详细审查与注册备案。去年入住民宿的游客共计约100万人次，因此新法的实施将是酒店业主的福音。

供应将是酒店投资者在日本市场面临的一大挑战。今明两年，酒店供应都将显著高于历史长期平均水平。然而，如果到2020年游客数量达到政府预期的4,000万人次，那么地段优越的酒店将能延续良好运营业绩。

拓展阅读：
Savills Research – Japan Hotel Spotlight, Feb 2018
UBS – APAC Real Estate Research Blast, July 2017