房地产投资也在经历变革，严格来讲已是第三次。第一次革命历时较久——从1960年美国《房地产信托投资法》的颁布到20世纪80年代英国房地产投资数据库的设立，但此次革命却推动了房地产投资的机构化。

第二次革命始于21世纪初，复杂的资本运作模式首次应用于房地产投资与融资，同时房地产投资管理公司开始出现。

第三次革命发生在房地产运营业务的发展过程中。房地产一般介于债券与股权之间，本质上被看作债券类产品，但有股权参与的成分，甚至可以简单理解成债券，通过指数化操作或租金上调实现收益保障。

投资者尤其是大型核心型投资者，对于与蓝筹股租户签有长期租约、（最好）跟指数挂钩的资产青睐有加。然而，这类资产少之又少。即便随着新兴市场发展成熟、更多资产建成，供应紧缺局面也不会得到缓解，因为建筑的使用及管理方式将随着时间推移而不断变化。

率先变化的是零售以及包括自助仓储在内的利基领域。在这些领域，运营与资产本身同等重要，甚至更加重要。更确切地说，运营与开发有着密不可分的联系。

这层联系在购物中心、共享办公以及酒店的管理中清晰可见；工业资产同样如此，尤其是在大数据、机器人、人工智能等技术应用的背景下。

从资产管理方式来看，大型房地产投资管理公司与私募股权基金愈发相像。房地产知识及技能固然重要，但仅仅了解房地产基础知识已不足够。

重运营的房地产投资依然能为投资者带来核心回报，例如Heitman的自助仓储投资。但对于管理公司而言，运营及管理技能才是重头戏，而且这种技能要显著区别于传统的优质写字楼管理。