在日本尤其如此。这个市场不仅有强大的本土投资者——包括但不仅限于房地产投资信托和开发商——还受到海外资本的积极追捧。

虽然数据显示交易额同比下降，而事实上各类投资者之间的激烈争夺仍在继续，他们常常表示场内缺乏待售资产。不过仍有机会找到价值。

第一个指标是同类资产的比较价值。根据RCA数据，东京商业地产的平均价格约比全球金融危机前的高点低9.5％。其他全球门户城市——包括香港、新加坡和墨尔本——的交易价格则是前期峰值的若干倍。此外，日本的贷款成本全球最低，因此从风险调整后的杠杆收益率来看，日本的房地产投资尤具吸引力。

第一太平戴维斯投资管理公司认为，2019年日本市场的最佳投资选择有大东京以及大阪、名古屋和福冈等成熟子市场的甲-/乙+级写字楼和公寓楼。这些市场受到租赁市场紧张、供应受限和人口集中的持续利好。

日本庞大、完善且流通良好的房地产市场也为锁定优质资产创造了有利条件。业主组成多元，加之日本文化形态中的交易保密意识，均为场外交易创造着机会。非专业卖家转让的管理不善的资产、支出合理化、资产重新定位及出租……这些都将释放出一定的升值投资空间。

要挖掘这些升值潜力，投资者及其本地合作伙伴不仅需要了解本地市场，还需要强大的关系网来接触不同的卖方群体，如有可圈可点的历史业绩则更加分。

寻找场外交易没有捷径。第一太平戴维斯投资管理公司的日本业务团队深耕日本市场20年，已构建相当完善的运作框架，可以精准定位客户、确保交易顺利推进。

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Savills Investment Management