一个世纪以后，战后自由主义共识在民族民粹主义和地缘政治竞争加剧的压力下瓦解，我们进入了一个中间状态。美式和平对经济和安全架构的高瞻远瞩，曾成就西欧和东亚的经济奇迹，如今却被特朗普政府以及“铁锈地带”（美国中西部和东北部）各州认为有失公平。中国摆脱贫困成为经济强国，本是人类发展的胜利壮举，却在“新冷战”时代的透镜下被蒙上战略竞争的色彩。

战后自由主义共识的消亡将令跨国企业扼腕痛息，因为这一共识曾给他们带来诸多利好。冷战结束以来跨国企业大举扩张，在全球经济所占份额得到大幅提升，如今已成为全球贸易的主导——据联合国统计，跨国企业约占全球贸易总额的三分之二。跨国企业通常会维持源自母国的传统身份，但从资产和员工角度而言，企业不分国籍。

由于足迹遍布全球，跨国企业遭遇地缘政治动荡的风险自然也会增加，从贸易战到真实冲突。近年来，跨国企业面临的政治风险强度有所加剧。全球化时代塑造的一代商业领袖发现各国对就业、技术和税收的激烈竞争已迫在眉睫。他们不得不迅速校准方向。

以亚洲为例。2018年颠覆马来西亚政治格局，导致监管改组、腐败调查和大型建筑项目叫停的，并不是政党背后超级强国的权力之争。缅甸对罗兴亚人的暴力迫害以及境外资本对缅甸房地产市场的冷落，其导火索也不是地缘政治纷争。

伊斯兰极端分子在菲律宾取得的短暂“胜利”，与菲律宾南部棉兰老岛的长期管理混乱和宗教民族主义以及叙利亚战事无甚联系，这从恐袭事件的规模及其对菲律宾经济的微弱影响就可以看出。同样地，菲律宾国内立法以及“伊斯兰国”领土损失并未能有效减少棉兰老岛的暴力事件。

展望未来，2019年区域市场存在这些风险：印度尼西亚选举、印度总理莫迪争取第二任期以及泰国选举；这些事件的推动力都来自地方与地缘政治的相互作用。对于房地产投资者而言，这种相互作用在交通基础设施建设方面体现得尤为明显。在曼谷、雅加达等主要城市，交通基建是助推郊区新房地产项目需求的主要驱动力之一。印度尼西亚和马来西亚的交通基建获得了大量境外资本支持，从某角度来说，这是中日战略竞争的必然结果。但正如我们在马来西亚看

到的那样，房地产投资者尤其是中国投资者的乐观情绪已被本地色彩浓厚的深刻政治变革所打破。

在泰国，市场前景也不甚明朗。即将上任的泰国政府没有推进大型铁路、公路和工业地产项目的政治权力。新项目预期已将土地价格推入上行通道，但泰国政治的停滞和政府的执行无能或导致价格停滞不前。

投资者不能顾此失彼。他们不能因为关注全球问题就放松对地方性风险的警惕。但如果他们因为地缘政治的根本变化而麻烦缠身，或许就无所谓地方性风险。跨境经营正变得越来越困难，而在国家境内开展业务也更加需要因地制宜——这适用于房地产以及其他所有行业。

未来会用怎样的透镜来看待当前的时代，尚不得而知。美中冷战？日本、加拿大、德国等中级强国在中国的友好支持下重新建立自由共识？抑或更加阴暗，一个新的强国崛起并挑战既有强国，不可避免地引发冲突？无论如何，公司和投资者将需要用比以往任何时候都要多样、复杂的透镜来认识世界。投资者需要对商业、政治、国际、地方等真正重要的因素进行严格的优先排序，并持续关注这些因素的相互作用。