现代仓库是一个位于城郊、邻近主要道路网络、用于进出货物的庞大建筑。然而，对于向买家承诺当日达的电商来说，郊外的庞大物流设施并不能帮其兑现承诺。货物从运输中心到最终目的地（客户家庭或办公室）的交付问题正是“最后一公里”物流的关注重点。

近年新增的物流空间需求主要来自电商。物流巨擎Prologis在美国进行的一项研究调查估计，销售额在10亿美元级别的传统零售商一般需要32.5万平方英尺的物流空间和25万平方英尺的零售空间。纯线上零售商则需要100万平方英尺的物流空间。

充分、到位的物流设施是零售商当日交付的前提。所谓充分、到位，是指物流设施应囤有各类产品，区位邻近大型客群且与主干道连通顺畅，如此将可最大限度地缩短交付时间、降低成本。

对于物流地产公司而言，实现最后一公里交付是个棘手任务。城市土地价格昂贵，而物流仓库需要很大空间。此外需求也有季节性波动。打个比方，您的物流网络能hold住“双十一”购物节吗？

第一太平戴维斯亚太区研究部负责人盛世民（Simon Smith）先生表示：“要想满足最后一公里交付需求，房地产投资者需要在空间利用方面发挥创意。例如购物中心里的闲置空间，再如陈旧、品质较差的工业建筑，只要交通便捷，都可以用作最后一公里交付的物流站点。外围板块的写字楼空置楼层也可以改作物流空间。”

如果共享汽车的增加使一些停车场变得多余，也可以考虑将它们改造成最后一公里配送的物流中心。

但处于空置状态、区位合适的建筑物并不一定符合改造条件。“最后一公里物流设施还应便于进出，天花板高度、装载区域以及楼板承重等都要全面考虑，”盛世民先生补充道。

物流公司还需根据最后一公里交付的具体要求，调配不同车辆，提升自动化水平。此外还有退货引发的逆向物流需求。

房地产投资者已经发现最后一公里物流设施的价值。2019年8月，投资管理公司Nuveen的亚太城市基金在首尔收购了一家物流中心，租户为韩国本土电商平台Coupang和Emart24便利连锁店。目前这两个租户都在推出一日达送货服务。7月，瑞士信贷资产管理在首尔收购了两个类似的物流资产。

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