数年来，工业和物流市场一直深受投资者青睐，但其中租户粘性更大的要属冷库板块，在亚太地区基本供不应求。即使是在日本、澳大利亚等发达市场，人均冷库空间的数量也要少于美国或西欧国家。

冷库是为配送服务的仓库，配有用于储存冷冻和生鲜食品的冷冻机。一般用来存储食品，此外也会用于存储药品、化学危险品或葡萄酒。租户包括第三方物流公司、冷库物流运营商或连锁超市。

第一太平戴维斯澳大利亚工业和物流部主管Michael Fenton先生表示：“冷库资产的建造成本很高，而库房和设备的价值数倍于建筑外壳。冷库属于资本高度密集型资产，用户一般会进行10、15甚至20年的长期租赁，以此确保投资物有所值。

“鉴于改善措施的专业性，冷库用户通常会长期使用（超出初始租赁期限），因此续约的几率要显著高于普通物流设施的用户。对于投资者来说还有一个好处，那就是冷库租约通常是‘三净’租约，由租户承担几乎所有税费及维护成本，因此对管理的要求非常宽松。”

冷库并不是个新鲜领域，但是随着消费者对更优质食品以及进口食品的要求增加，冷库在亚太地区扮演着越来越重要的角色。另一方面，在线食品购物平台的增长也对需要更多冷储空间。纵观整个亚太地区，人口增长和财富增加不断刺激着市场对生鲜和冷冻食品的需求。

Fenton 先生指出：“冷库本质上与粮食安全、必需品零售支出这两个核心投资主题相关。无论经济状况如何，消费者都需要购买食品，而冷藏设施正是食品供应链的中心。

“新冠肺炎大流行期间，需求持续增长，冷库运营商不得不调整供应链模型来满足需求。很多咖啡馆和餐馆停业的同时，食品配送服务却蓬勃发展。消费没有本质变化，变化的只是食品到达消费者的方式。”

近年来，澳大利亚对冷库的兴趣激增。涉足该行业的国内外投资者包括嘉民集团、Dexus、黑石集团、Charter Hall和丰树集团。

韩国、日本、香港和中国大陆等市场也拥有巨大潜力。在发展中市场寻找资产面临较大难度，尤其是在电力和供水不能得到保障的情况下。

中国本土开发商万科于2018年收购了太古冷链物流公司，该公司在全国拥有并经营着7个冷库设施。布鲁克菲尔德资产管理公司为沃尔玛在中国开发了冷库设施，而亚洲物流地产开发商易商红木在武汉开发了约24.7万平方米的冷链物流园区。

第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高先生说，在网购食品交付需求的支撑下，中国一些冷库中心的租金正在上涨。“生鲜配送的迅速发展增加了对物流仓库，尤其是冷库的需求。一些冷藏仓库的租金已在去年基础上有所增长。”

同时，资产管理公司Nuveen去年在首尔购买了含冷库的最后一英里物流设施，韩国现代化设施的匮乏是其做出此笔投资的理由之一。

在不久的将来，首尔的冷库资产可能会进一步升值。第一太平戴维斯韩国研究及咨询顾问部主管JoAnn Hong女士说：“最近生鲜食品的需求有所增加，带动冷库资产受到更多关注。然而，近期利川一个冷库建筑工地发生火灾，再次引发对火灾隐患的担忧。政府可能会从严调整相关消防法规，新冷藏中心的许可审批将面临更大挑战。”

第一太平戴维斯亚太区研究及咨询顾问部主管Simon Smith表示：“在亚洲发达地区，财富不断增长，人们对食品品质的要求更高，也要求食品以完好状态送达，这充分表明冷库的需求韧性。投资者需要深入了解市场及其专业租户的要求，但付出会有回报——我们估计在亚洲市场可获得比其他资产高出50-100个基点的收益率。然而，随着租户和投资者的需求增加，收益率溢价恐难延续。”

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Savills Australia industrial & logistics