Real Capital Analytics数据显示，截至20120年6月8日，亚太地区写字楼交易量与2019年同期相比骤减59%。同期，零售物业投资交易减幅更达到惊人的68%。相比之下，工业及物流物业投资同比仅下降24%，充分彰显该领域在疫情之下的市场韧性。

第一太平戴维斯亚太研究及咨询顾问部主管Simon Smith先生表示：“一段时间以来，工业和物流物业，尤其是仓储物业，已成为许多投资者首要关注的资产类型。市场大趋势，例如在线零售的增长，为该行业带来一股‘东风’，并且亚太区几乎每个市场的现代物流空间都供不应求。”

第一太平戴维斯澳大利亚工业及物流部主管Michael Fenton补充说：“作为一类稳定、安全的资产，工业及物流物业对全球投资者的吸引力持续增长。后疫情时代在线零售消费需求呈指数增长，将为这一资产领域提供更多裨益。着眼于投资生命周期而言，物流与写字楼、零售等其他资产类别相比，收益更为稳定，持续期更长，资本支出也更低。”

纵观整个亚太地区，工业和物流在大多数房地产市场都表现出较强的抗压能力。本期《前瞻》重点选取三个主要市场：

澳大利亚：在线购物持续增长

Fenton先生指出，“随着新冠肺炎大流行的爆发，澳大利亚物流市场迅速分化”。由于消费者担心出现必需物资严重缺乏而疯狂囤货，这导致与诸如零售、医疗保健等必要领域客户合作的物流集团面临供不应求的局面。他们不得不短期租用更多仓库空间来满足需求。值得庆幸的是，大多数业主都调整了租赁策略以适应短期需求。”

由于需求增加，澳大利亚工业物业投资收益率平稳下滑，并已在今年趋于平缓，投资者仍在买入。今年6月，第一太平戴维斯促成Charter Hall买下西悉尼一处资产，成交金额约1.15亿澳元，初始收益率为4.5%。

澳大利亚工业和物流物业的自用型业主继续寻求售后回租交易，在享受资产增值的同时锁定合理的长期租金收益。

中国：区域差异

尽管中国最先受到疫情冲击，但疫情之后市场已缓慢恢复，国内不同区域的物流行业表现各异。

第一太平戴维斯武汉分公司工业地产部董事周静先生认为，疫情带给了武汉以巨大冲击。“所有商务活动都受到严格限制，尤其是物流，这种情况还将继续下去。出于对

风险的预期，投资者兴趣下降，但也有一些投资者认为市场即将触底并在做相应准备。”

然而，第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高说，在疫情期间，需求仍然相当强劲，但以实体零售为主要服务对象的制造和物流空间，运营面临艰难挑战。

他说：“对生鲜食品分销商、在线零售和医疗行业的需求已显著增加，这对近期物流房地产市场的运行起到了支撑作用。”

第一太平戴维斯上海商业楼宇部分管产业园区及工业物业服务业务的董事毛欣表示，疫情对她所负责的江苏、浙江、上海市场影响不是很大，知名物流开发商继续建设新的空间。她说：“接下来的12到24个月内将有大量仓储物业入市。一线和二线城市的物流租赁市场仍然非常火爆，在建项目也将有良好的预租表现。”

她补充说，由于地方政府希望增加收入而制造业面临挑战，疫情也可能会带来物流用地供应的增加。“由于疫情影响，许多制造公司遭遇运营困难，地方政府在财政收入压力之下增加土地供应。物流企业或许可以拿到地段优越的优质地块。政府对物流企业的税收要求始终是最重要的条件。如果税收要求能够满足，则可以购买土地开展物流业务。”

总体来说，海外房地产基金和国内物流开发商的需求仍然强劲，他们积极在中国市场寻找投资机会。“当前市场上可售的优质物流项目很少，导致近期交易气氛清淡。”

印度：解锁制造业增长模式

印度仍处于隔离期，各行各业都面临挑战，但工业及物流业的前景要好于大多数行业。跨国公司纷纷寻求制造业务的多元化布局，这无疑会为印度的工业物业领域带来利好。

第一太平戴维斯印度工业及物流业务总经理Srinivas N表示：“印度有望成为中国以外制造业投资的备选目的地。约有1,000家外国制造公司有意向将其制造基地从中国迁移到印度，其中从事手机、电子产品医疗设备和纺织品制造的约300家。

“印度政府和州政府正在竭尽全力吸引外国公司，为大力提振国内制造业，印度政府最近大幅下调公司税率。再加上2017年的税制改革（商品及服务税）以及劳动力成本优势，正不断吸引外国公司将生产基地迁至印度，对全国范围的工业和仓储空间需求空前高涨。”

近两年中，印度物流业迎来了大量投资，GLP、腾飞、黑石集团、安联、ESR和摩根士丹利房地产等海外房地产投资者均有布局。

“我们预计2020-21年会有大量投资流入印度。来自美国、欧洲和澳大利亚的大型工业和物流园区开发商计划进入印度，他们正在探索本地合作合资、开发管理合同和资产收购的机会。同时，私募股权基金也在考虑投资收益型资产和远期购买交易。” Srinivas如是说。

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