租赁住宅：亚太区房地产“明日之星”
亚太区租赁住宅受到机构型投资者的追捧，他们在区域市场的大趋势中看到了这一资产的增长潜力。
美国公寓运营商Greystar在2018年与MIRA房地产合资成立亚太投资管理平台，并于今年初发行首支租赁公寓基金，得到荷兰汇盈资产管理公司及荷兰房地产投资公司Bouwinvest的注资。
城镇化的推进及购房的经济压力意味着亚太区将有更多租房人口，而有研究预测称，亚太区千禧一代更倾向于灵活的租房生活方式而非买房。
在澳大利亚，由于独户住宅的价格不断上涨，自住业主占比已有所下降；与此同时，高层公寓建设不断升温。
日本是亚太区唯一成熟的租赁住宅市场，拥有当前最大的投资机会；中国则是最具增长潜力的市场。
境外资本青睐日本租赁住宅
第一太平戴维斯日本研究及顾问咨询部主管Tetsuya Kaneko先生表示：“日本租赁住宅深受境外投资者欢迎，可以说是最受欢迎的资产领域。”
“在当前市场周期的后期阶段，中端租赁住宅被视为非常稳定、投资防御性较高的一类资产。全球金融危机之后租金及入住率也仅仅下跌10%。”
德国保险公司安联集团今年10月称，将斥资12.1亿美元从黑石集团手中买下一个住宅资产包，含82栋公寓楼，主要分布在东京、大阪、名古屋及福冈。安联房地产亚太区首席执行官Rushabh Desai表示，日本租赁住宅的收益率稳稳领先于其他资产，此笔收购将为安联提供切入这一优质市场的机遇窗口。
日本总人口逐渐萎缩的同时，东京、大阪、名古屋、福冈的人口却在外来人口流入的作用下逐渐增加。东京的租赁住宅开发未能跟上人口流入，供不应求，导致投资收益率低至3%；其他主要区域城市的收益率则在4%至5%之间。
投资租赁住宅颇具挑战，需面临境外与本土机构型投资者以及高净值个人的激烈竞争，此外资产体量偏小，单个项目平均售价仅2,000万美元，难以实现投资规模化。
但Kaneko认为：“从关注租赁住宅的资本规模来看，收益率还有进一步下行空间。”
中国：多模式探索租赁住宅
租赁住宅在中国尚属新生事物，但14亿的人口基数加上众多家庭及年轻白领的购房压力，意味着租赁住宅板块蕴藏着巨大的发展潜力。
国家大力支持发展租赁住宅，但土地成本依然是最大障碍；开发租赁项目同时保证合理的收益率，几乎成了开发商“不可能完成的任务”。
据第一太平戴维斯中国区研究部主管简可先生介绍，目前中国的租赁住宅主要采取三种模式。
第一种是划拨纯租赁住宅用地，例如上海。目前出让的地块均由国有企业拍得，国内外开发商对这一模式的兴趣较为一般。
“这类地块一般位置偏远，即便地价只有正常价格的四分之一，利润空间也较为有限，因为潜在目标租户多属于价格敏感型。”
另有一些企业选择收购一星级酒店或者低端写字楼，将之翻新改造成公寓。得到华平投资、新加坡政府投资公司注资的盛熙房地产即为其中一员。
第三种模式为平台运营，即运营商与个人业主签订长期租约，再将公寓租出，且一般会提供类似共享居住空间的服务与设施。但这一种模式已发生数起“暴雷”事件。对此，简可先生分析道，“模式本身没有问题，但一些平台前期房源扩张过快，导致出现资金链问题。”
