在REIT市场形成以前，泰国也曾推出一些房地产基金，但属于公募性质。基金推出十年后，泰国迎来首个房地产投资信托（Impact Growth REIT），2014年起上市交易。

由于每支类REIT都被冠以全国“首支REIT”，人们很容易忽略这样一个事实：这些产品其实并不符合真正REIT的既定标准。它们多数属于混合产品，且债务占比较大，与直接拥有物业所有权的股权型REIT形成鲜明对比。

中国已经出现不少“首支”。2003年推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”是中国首支类REIT。2014年中信证券发行的中信启航专项资产管理计划是全国首支pre-REIT产品。在此基础上，鹏华基金在2015年发行鹏华前海万科REIT，是首支公开交易的类REIT。这些都是中国市场最接近REIT的产品原型。

政府宣布启动REIT试点后，场内预期持续累积，但最终产品与成熟市场的REIT标准会有多接近，仍需拭目以待。目前，中国市场的框架条件尚未达到建立完善REIT结构所需的水平。

现行法规禁止公开交易的基金持有商业地产，而国内尚未出台REIT相关规范，因此多数现有替代产品不得不采取私募基金的架构。中国监管机构近期已加快REIT规范框架的起草工作。

然而，国家现行税制存在多重征税问题，这是一个需要较长时间才能解决的主要障碍。REIT的大部分收益会发放给投资者，因此建立穿透性税收体系将依然是REIT市场推进的关键诱因。还有一个至关重要的问题：设立REIT需要对资产转让相关收益进行免税操作，如此可能会影响地方财政收入。采用离岸REIT平台固然可以避免这类情况，但在岸平台亦可规避某些税收，各有利弊。这种情况下，可通过设立物业控股公司来避免资产的直接转让，继而规避转让产生的土地税和契税。鉴于复杂的税制往往会引起投资者反感，因此税收层级宜少不宜多。

以上问题解决之前，依托当前税收框架发行的任何REIT产品都可能会让市场失望，因为它们不同于投资者在其他市场所熟悉的产品结构。但是，我们认为这些问题仍然可以克服。

针对以上问题，政府计划首先在一线城市展开试点，预计可以实现收益免税操作。自贸区也有望成为试点市场，包括上海以及2014年获批的广州南沙、深圳前海/蛇口和珠海横琴。

有一点切勿误会。虽然中国境内REIT市场的建立任重道远，但一批批类REIT产品的尝试终将铺就中国REIT市场的未来。而中国REIT的出现将成为中国市场的最大投资机会。

拓展阅读：
APREA